廣告收益仍未公示 沿湖城業主欲組團訴訟維權

　　原標題：廣告已經消失 收益仍未公示

　　沿湖城業主欲組團訴訟維權

　　住宅小區電梯里、公共通道旁，各式廣告隨處可見早不是什么新鮮事。近年來，不少小區里還流行起了道閘廣告�？瓷先ッ娣e不大的廣告，可背后的收益和去向卻難搞清。

　　近日，大慶晚報刊發了關于沿湖城小區電梯廣告收益不知去向的報道。報道刊發后，該小區公共通道以及電梯間里的廣告已全部撤掉，但是，這筆廣告收益去向仍是個謎，一直沒有相關負責人出面解釋此事。

　　沿湖城小區業主表示，如果一直得不到合理答復，將會組團起訴物業公司，維護全體業主的利益。

電梯內的商業廣告已經撤掉，只剩公益宣傳。

兩張照片明顯看出，小區公共通道的廣告已清除。

　　小區撤掉廣告

　　采訪時，記者走訪了我市多個小區，被訪小區大部分都有電梯廣告和道閘廣告，小區公共部位也張貼著各種商業廣告。

　　小區廣告無孔不入，惹來不少業主不滿和投訴。對這些廣告是怎樣進入小區、收益如何、去向怎樣等問題，受訪的多名業主都說不清楚。

　　前段時間，本報關于小區電梯廣告收益去向成謎的報道刊發后，沿湖城小區業主張先生給記者打來電話稱，該小區電梯間以及公共通道的收費廣告已經全部撤掉，取而代之的是一些公益廣告，并且，公共通道部位的廣告展板也已經清除干凈。

　　張先生還告訴記者，雖然廣告全部撤掉，但關于多年的廣告收益卻一直沒有向小區業主進行公示。

　　另據張先生講，針對此事，他也曾與物業進行過溝通，但每次都答復是業委會收取了這筆費用，至于是誰具體收的費用，卻沒人能說清楚。

　　業主有收益權

　　采訪中，記者了解到，“電梯廣告”、“外立面廣告”、“公共區域出租”等現象，普遍存在于各個小區，但對于這些廣告收益和租金收益，該由誰來享有呢?

　　法律規定，小區公共區域的所有權為業主共有。

　　對此，黑龍江油都金城律師事務所律師關建峰表示，原則上來說，小區里的廣告費在去除合理成本后，應當歸全體業主共有。但現實中，業主們或許沒有收到過任何接廣告等明確告知，以致這一權益很難落到實處。

　　關律師說，首先，電梯屬于業主共有。法律規定：建筑區劃內專有部分以外的其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有，電梯屬于公用設施的一種，是全體業主的共有部分。

　　其次，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權;對專有部分以外的共有部分享有權利，承擔義務。業主有權對電梯進行管理，對電梯廣告費的收益享有權利。

　　《民法典》規定：建設單位、物業服務企業或其他管理人等利用業主的共有財產部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。根據法律規定，廣告收益的廣告費是歸業主共有的。

　　基于這些規定，關律師表示，業主可以向物業公司主張他們對電梯廣告費的收益權。如果在交物業服務費時，可以明確業主廣告收益費后，扣除業主應得的廣告費后再交物業費，是再好不過的了。

　　收益應當公示

　　小區廣告，使用了相應資源，廣告主向業主付費購買廣告位，是理所當然的事兒。

　　那么，在這種情況下，針對小區廣告收益的分配，業主和物業又是一種什么關系呢?

　　對此，關律師表示，明確相關收入的歸屬，需要先明確兩個法律關系。

　　其一，業主和物業服務企業是合同關系，雙方是依據物業服務合同而確立的法律關系。

　　其二，《民法典》第二百七十三條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分，享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。”據此，電梯、樓道等公用部分，屬于業主共有。

　　依據這兩個法律關系，如果業主大會或業主委員會，代表全體業主和物業服務企業訂立的物業服務合同中，約定了共有部分產生的收益歸物業服務企業，則公共部分的收益可以歸物業服務企業。

　　但是，如果物業服務合同沒有約定，則依據《民法典》第二百八十二條規定，相關收入應在扣除合理成本后，屬于業主共有。

　　另外，依據《民法典》第九百四十三條的規定：“物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式，向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”

　　即使沒有約定，物業服務企業在依據物業服務合同履行中，也應該向業主大會、業主委員會報告業主共有部分的經營收益情況，并以合理方式向業主公開。

　　關律師表示，在社區廣告收益的收取與分配上，業主不僅不應是“局外人”，恰恰應該成為第一收益人，并享有社區廣告收益的分配決策權。

　　業主欲組團維權

　　采訪過程中，記者了解到，沿湖城小區自2018年至今沒有成立業主委員會，當問及物業公共部位的廣告收益時，物業工作人員只是說，這筆費用是由業委會進行收取，物業并不知情，但對于這個答復，小區業主并不滿意。

　　業主杜女士說，既然已經3年沒有業委會，那么，這筆廣告收益究竟是由誰來收取的?另外，如若物業對這些廣告接單情況不知情，那么，新建的門衛崗棚廣告又是誰同意的?

　　基于這兩點，在沒有業委會的情況下，小區物業仍表示對此不知情，這就很難讓業主信服。如果物業一直不能給出合理的答復，將會聯合其他業主，組團起訴沿湖城物業，通過法律途徑索要這筆收益。

　　對此，關律師表示，電梯等小區公共部位的廣告位收入應歸全體業主所有，業主可通過法律途徑索要。如沒有業委會，業主可以進行“團訴”，一般需要有幾十人參加。

　　關律師還說，物業公司在出租公共部位的廣告位前，應該得到小區業主委員會的授權;沒有成立業主委員會的，則要得到業主授權。

　　一不愿透露姓名的物業公司負責人表示，這個規定很模糊，沒規定出要得到幾個業主的授權，如果只找一兩個業主協商，只有這一兩個業主同意了，算不算是物業公司得到了“業主授權”?

　　針對這一問題，關律師認為，這顯然是物業公司對有關規定的牽強解釋，法院不會采信。

　　最后，關律師表示，保證業主從電梯廣告收入中獲益，讓法律真正落地，除了部分物業公司的高度自覺外，也需要業主提高自治意識和完善的地方細則來約束。

　　大慶晚報記者 莊文偉